Le risque de taux sur l’immobilier
Des taux d’intérêt plus élevés pour freiner le dynamisme des marchés immobiliers Les marchés où les prix des logements ont bondi pendant la pandémie sont en fait parmi les plus exposés à un accident Un mélange d’évaluations plus élevées et d’augmentation des frais de prêts immobiliers menace de faire chuter les prix des logements dans un certain nombre de systèmes financiers avancés, mettant fin à une hausse de deux ans de l’évolution des prix sur fond de taux d’intérêt réduits. Après avoir allégé la responsabilité des propriétaires au début de la pandémie, les banquiers centraux sont actuellement en train de resserrer la politique financière à un rythme rapide pour gérer l’inflation élevée alors qu’une récession mondiale semble de plus en plus probable – exposant les marchés à un possible crash.
Bien que les experts pensent que la croissance mondiale des coûts de l’immobilier va très probablement ralentir, ils alertent sur le fait que certains pays spécifiques seront affectés par des chutes franches, car leurs principales institutions bancaires procèdent à de fortes hausses de taux. En Nouvelle-Zélande, les coûts ont déjà chuté et certains indicateurs, tels que les approbations et les programmes hypothécaires, révèlent que l’activité aux États-Unis commence à bégayer. “Au cours des 30 derniers jours, il y a sans aucun doute eu un ralentissement de l’exercice d’achat [au Royaume-Uni]”, a déclaré Mark Harris, principal dirigeant de l’agent hypothécaire britannique SPF Personal Clients. “Ce ralentissement est dû à la hausse des taux, mais aussi à des questions financières plus larges : la situation de l’électricité, la hausse des prix, le coût de la vie en général.” Le risque potentiel de baisse des prix est particulièrement aigu dans d’autres économies “anglophones” comme les États-Unis, le Canada et Melbourne, ainsi que dans les nations nordiques comme la Suède, d’après Vicky Redwood, conseiller principal en matière de citoyens chez Capital Business economics. “Si la hausse des prix s’avère être un problème encore plus important, avec des taux d’intérêt qui augmentent dans tous les pays bien plus que prévu, cela pourrait entraîner une baisse des prix de l’immobilier bien plus répandue”, a déclaré Redwood.
Elle s’attend actuellement à des baisses de 20 pour cent au Canada et en Nouvelle-Zélande, de 15 pour cent en Australie, de 10 pour cent en Suède, tandis que la valeur des maisons pourrait baisser de 5 à 10 pour cent au Royaume-Uni et aux États-Unis. Les marchés où le taux d’accession à la propriété et le recours aux prêts hypothécaires à prix variable sont les plus élevés sont les plus vulnérables aux baisses de prix, selon plusieurs experts économiques. “Plus ces deux dimensions sont importantes, plus la répercussion des hausses de prix est réussie”, a déclaré Stefano Pica, un économiste qui a écrit autour du cadre des marchés hypothécaires nationaux. “Il y aura un coup sur le besoin général car les propriétaires de prêts immobiliers exposés à la hausse des prix consomment moins. Cela peut se traduire par une baisse des prix des logements en fin de compte.” Les ventes forcées sont possibles sur les marchés où un grand pourcentage des prêts hypothécaires est sensible aux prix variables. “Si les ménages commencent à se battre avec la hausse des coûts hypothécaires, alors nous pourrions voir des défaillances, des défauts de paiement et des ventes [forcées] de produits”, a déclaré Barbara Rismondo, vice-présidente senior chez Moody’s, une société de classement.
Les prêts hypothécaires à prix variable ne sont pas la seule source réelle de problèmes. Certaines des places de marché considérées comme sujettes à des baisses de prix ont de faibles niveaux de prêts hypothécaires à taux variable, inférieurs à 50 %, mais une grande proportion d’emprunteurs qui doivent renouveler leurs contrats à taux réduit dans un délai proche. Contrairement au Royaume-Uni et aux États-Unis, plusieurs petits systèmes financiers sophistiqués n’ont pas connu de corrections substantielles sur leurs marchés immobiliers après 2008, laissant les coûts en constante augmentation pendant la majorité des 20 dernières années. Puis vint la pandémie. Des taux d’intérêt très bas et d’autres directives visant à stimuler les prix des logements, associés à la recherche de maisons plus grandes parce que la crise mondiale du bien-être a forcé les individus à passer plus de temps à l’intérieur, ont suralimenté le marché.
Selon le répertoire des coûts réels des logements de l’OCDE, entre la fin de 2019 et le troisième trimestre de 2021, les principes des logements ont augmenté de plus de 30 % en Nouvelle-Zélande, tandis que l’Australie, le Canada et les États-Unis ont enregistré des augmentations d’environ 20 %. Les coûts étant actuellement à des niveaux plus élevés par rapport aux revenus, rachat de crédit Saint Pierre des prix plus élevés pourraient déprimer les besoins car le coût de l’obtention d’un prêt hypothécaire dissuade les acheteurs potentiels. Les taux fixes à 5 ans au Canada dépassaient déjà les 5 pour cent – contre 1,9 pour cent en janvier 2021 – avant que la Banque du Canada ne déclare cette semaine qu’elle augmentait les taux de 100 facteurs d’échelle. Un ralentissement économique mondial, qui, selon les experts économiques, est un scénario de plus en plus probable pour la saison hivernale, entraînerait un malaise beaucoup plus important sur le marché du logement.
Le plus grand danger est qu’un ralentissement entraîne des problèmes sur les marchés du travail. “Pour voir une baisse significative [des coûts de l’immobilier], il faudrait qu’une explosion du chômage se produise ? ???. [forçant les gens à aller sur le marché]”, a déclaré Innes McFee, économiste en chef à Oxford Business economics, une équipe de recherche. Les marchés ont commencé à coûter dans le cadre du risque accru d’un ralentissement économique mondial. De larges baisses ont été enregistrées sur une série de marchés de produits, les investisseurs pariant sur le fait que des coûts d’emprunt plus élevés commenceront à peser de manière significative en cas de besoin. Un seul point positif est la santé relative du système monétaire. Les analystes restent certains que, ayant constitué des tampons de fonds plus puissants à la suite de la crise financière de 2008, le programme financier des économies sophistiquées continue d’être en mesure de résister à toute baisse significative de la valeur des maisons.